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上海住房供应体系面临结构性调整市场化商品房比重将大幅减量

来源:注册私募基金公司网 作者:誉胜商务  日期:2013-1-18

  国家统计局最新公布的数据显示,今年11月份,上海新建住宅价格指数环比下降了0.3%,这也是继10月份后,环比下降的第二个月。

  在“限购”、“限贷”等一系列调控政策综合作用下,今年以来,上海房价上涨势头得到遏制。10月份中下旬开始,外围部分新建楼盘率先启动降价,随后逐渐向市中心及二手房市场蔓延,年初的调控政策效应显现。

  2011年即将过去,明年的各项政策取向是否会改变,下一步楼市究竟会如何表现?

  “沪九条”绘出楼市分水岭

  回眸年初一系列密集出台的楼市政策,很多人还清晰地记着每一个时间节点。

  1月28日,上海正式实施房产税试点;紧随国家1月26日发布“新国八条”之后,2月1日“沪九条”出台,从限购政策、税收政策、信贷政策、土地供应及住房保障等多方面强化房地产调控……

  “短短一个月之内,调控措施如此密集出台、配套细则跟进速度之快,均显示出了政府对于房地产调控及遏制房价过快上涨的决心。”上海易居房地产研究院日前在盘点今年上海房地产业十大事件时分析认为,房产税是本轮房地产调控政策的手段之一,更是完善房地产税收制度的重要内容。限购、限贷、房产税等多组合拳出击,对上海楼市产生了较大影响。

  楼市成交应声下跌。中国房产信息集团的数据显示,今年2月份,上海剔除配套商品住宅等以外的新建商品住宅成交面积仅为17.8万平方米,比去年同期下跌47%,创下了2006年以来新建商品住宅月成交量的最低纪录。随着调控政策的持续,政策叠加效应不断释放,原本被开发商寄予厚望的“金九银十”季,今年也黯然失色。据市统计局统计,今年1月至10月份,本市新建商品住房销售面积为1144万平方米,同比减少15.3%。

  成交量的缩水使得不少开发企业存货压力加大,资金回笼面临困难。在国内信贷环境不断紧缩的形势下,开发企业融资也变得异常困难。于是,不少开发企业被迫出招应对,采取“以价换量”的营销策略,调低价格推盘或者打折促销,其中不乏中海、龙湖等大型房企。

  商品住宅成交低位徘徊

  楼市成交下降,房价也出现了环比下降,是否就意味着本轮调控已经到位,明年相关政策将会出现松动?不久前召开的中央经济工作会议明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。上海也已明确,明年将继续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房地产市场调控力度,继续执行住房限购政策,进一步巩固调控成果,促进房地产市场健康发展。

  本轮调控中最具“威力”的限购政策继续执行,对楼市将产生何种效果?“作为对楼市政策最为敏锐的开发商,对于限购令明年继续执行并不意外。”德佑地产副总经理罗亚东表示,今年四季度起,一些开发商已经开始通过降价策略回应市场需求,明年的这种趋势将会继续延续下去。

  我们在解读商品化住宅成交低位徘徊现象时,不能忽略的是,上海整个住房供应体系正面临着一次结构性调整。今年是上海保障房建设的大年。数据显示,今年以来,上海新开工保障房面积占全部新开工住宅面积的比重已经超过70%,达到历史最高水平。年内新增了廉租住房1万户(套),累计受益家庭已达8万多户;今年又是共有产权保障房(经济适用住房)配售的最高峰年度,涉及近4万户家庭;公共租赁房试点项目也在稳步推进。

  “可以预期,‘十二五’期间上海市场化商品房的‘蛋糕’将大幅减量。”市房管局有关负责人表示,整个住房供应体系如果以产权划分,将会形成全产权房、共有产权房、无产权房(即租赁住房)共存的局面。业内人士认为,随着上海住房供应体系的完善,今后商品房供求关系也将愈加趋于合理。

  房价加速合理回归

  根据戴德梁行的一份研究成果,在限购、房产税等调控组合拳之下,目前上海高档商品公寓中的投资炒房客比例已经明显降低,基本以自用型买家为主。从对房地产宏观调控不放松的形势来看,预计下一步高端住宅市场的成交量将继续走低,公寓价格不会有大的浮动,别墅价格将持续走低。

  本轮调控之下,还有一个值得关注的现象,便是新建商品房纷纷降价,但二手房价格依旧坚挺。这是因为二手房业主大多是个人,资金回笼方面的压力较小;限购以后,部分二手房业主抛售房源后,无法再购入新房,惜售心理严重。不过据上海中原地产监测,最近价格相对坚挺的二手房市场也开始屏不住了,房东心态加快转变,二手房实质降价增多。“目前二手房房东下调价格10%已是普遍存在。”上海中原研究咨询部高级研究员巫慧颖说,二手房的降价范围也开始从松江新城、嘉定新城等外围区域,逐渐扩散到了普陀宜川等中内环板块,甚至静安长寿等中心板块价格也出现了松动。

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